No se trata
de vender
propiedades.

A partir de enero de 2026 el SAT implementó tres cambios que impactan directamente a compradores, vendedores y arrendadores de inmuebles en México:

• Obligatoriedad del CFDI en arrendamiento: Todos los propietarios con ingresos por renta están obligados a emitir factura electrónica mensual. El SAT cruzará estos datos con los depósitos bancarios. Sin CFDI, el ingreso se presume utilidad y se grava al 100%.
• Actualización del INPC mensual: Para enajenación de inmuebles, el costo de adquisición se actualiza ahora con el INPC mensual (antes era anual). Esto beneficia a quienes venden propiedades adquiridas antes de 2020. Guarda todos tus comprobantes desde día uno.
• Declaración informativa de bienes raíces: Los notarios están obligados desde enero 2026 a reportar al SAT cualquier operación mayor a $3.5 MDP en los primeros 15 días del mes siguiente.
• Plataformas digitales y rentas vacacionales: Si rentas por Airbnb o Booking, el SAT ya retiene ISR directamente a través de las plataformas (4%–10% según monto mensual). Debes declararlo igualmente en tu declaración anual.
• Exención casa habitación 2026: Se mantiene hasta 700,000 UDIS (~$6.1 MDP al 27 de abril 2026). Requiere no haber vendido otro inmueble en los últimos 3 años y estar inscrito como domicilio fiscal.

Consejo Alexis: Antes de cualquier operación, calcula el ISR estimado con tu notario y tu contador. En mi proceso, esta revisión ocurre antes del cierre. Un error fiscal puede costarte más que la comisión completa.

Al 27 de abril de 2026, el mercado inmobiliario de Yucatán presenta una dinámica claramente diferenciada por zona y segmento:

• Mérida norte (Altabrisa, Temozón, La Rejoyada): Plusvalía acumulada 2020–2026 del 90–110%. El ritmo se moderó en 2025 y se mantiene en ~8–12% anual. Precio de suelo en Temozón Norte ya supera los $3,200/m². Sigue siendo sólido pero con menor margen de entrada.
• Periférico Norte y Cholul: La zona de mayor proyección en este momento. Precio de suelo entre $1,400–$1,900/m². Proximidad al corredor industrial Mérida-Progreso. Perfil: inversionista a mediano plazo con horizonte 3–5 años.
• Progreso y costa yucateca: Mercado de segunda vivienda y retiro de extranjeros activo. Precio promedio frente al mar: $18,000–$24,000 USD/m². Ojo con la saturación de proyectos nuevos en 2025–2026.
• Tipo de cambio hoy (27 abril 2026): El peso en ~17.8 MXN/USD. Los compradores en dólares tienen ventana interesante para propiedades valuadas en pesos.
• Señal de alerta: Sobreoferta de estudios y departamentos de 1 recámara en Centro Histórico y Francisco de Montejo. Tiempos de renta más largos y presión a la baja en precios. Evita este segmento para inversión pura.

Mi lectura: Yucatán sigue siendo uno de los mercados más sólidos de México, pero hoy la diferencia entre una buena y una mala inversión es más grande que antes. La estrategia lo es todo.

En 2026, la decisión sobre cómo escriturar un inmueble tiene más implicaciones que nunca. El resumen práctico actualizado:

• Escritura directa (persona física): La opción más común y ágil. Recomendada para primera propiedad o inmueble de uso personal. Desventaja: el bien queda expuesto en caso de demandas. En fallecimiento, entra en proceso sucesorio (1–3 años y 8–12% del valor en gastos legales).
• Fideicomiso bancario: Obligatorio para extranjeros en zona restringida (50 km de costas, 100 km de fronteras). Costo anual: $900–$1,300 USD. Permite designar beneficiarios directos evitando proceso sucesorio. Facilita venta futura a compradores extranjeros.
• Persona moral (SA de CV / SAPI): Más eficiente para inversiones de escala o con socios. Permite deducir gastos operativos y depreciar el inmueble. En 2026, muchos inversionistas con 2+ propiedades migran a esta figura. Costo inicial: $18,000–$35,000 MXN.
• ¿Qué está cambiando en 2026? El SAT cruza información de escrituras con declaraciones fiscales de forma más agresiva. Las discrepancias entre precio escriturado y precio de mercado generan requerimientos fiscales automáticos en varios estados, incluyendo Yucatán.

Mi recomendación: Nunca elijas la figura jurídica sin revisión de abogado y contador especializados en bienes raíces. En mi proceso, esta revisión ocurre antes de cualquier oferta. No es un paso opcional.